Vergi İdaresi bugüne kadar vermiş olduğu muktezalarda, genel olarak kiralanan gayrimenkuller için yapılan özel maliyet niteliğindeki harcamaların kira süresi sonunda bedelsiz olarak kiraya verene devredildiğini kabul etmiş ve ayni kira ödemesi olarak değerlendirdiği iktisadi kıymetler üzerinden emsal bedel belirleyerek %20 Kirayaverenin yazılı rızası alınarak, kiracı kira ilişkisini devir edebilir. Kiraya veren haklı sebebi olmadıkça bu rızayı vermekten imtina edemez. Ancak eski kiracı kira ilişkisinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre ile kira bedeli ve yan ödemeler yönünden müteselsil sorumlu olmaya devam eder. (BK 323) Conceptname Preferred label Standard label Documentation label Implementation label Type References Reference Links [110000] Finansal Tablolar Hakkında Genel Bilgi kirayaveren tarafından ödenen ve kiraya verene tazmin edilen vergiler kira ödemeleri içerisinde sayılır. D) Finansal kiralamada ilk kayda almadan sonra alınan kira ödemelerinin tamamı finansman gelirleri olarak dönem kâr veya zararına yansıtılır. E) Finansal kiralamada kiracının katlandığı, Adanada ikamet eden bir aile, 10 Şubat 2014’te kiraladığı dairenin kira ücretini her ay düzenli olarak mülk sahibinin cash. Skip to content Kira bedelinin aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi DairesiEsas 2017/1881Karar 2017/4519Karar Tarihi KALDIRILMASI VE TAHLİYE DAVASI – KİRA BEDELİNİN AKSİ KARARLAŞTIRILMADIKÇA KİRAYA VERENE ÖDENMESİ GEREKEN BORÇLARDAN OLDUĞU – ÜÇÜNCÜ KİŞİYE YAPILAN ÖDEMENİN KİRACIYI BORCUNDAN KURTARMAYACAĞININ GÖZETİLMESİ GEREĞİÖZET Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu nedenle davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü şahıs adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz. Bu nedenle mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına ilişkin olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.2004 S. K. m. 269/CDava Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği Davacı alacaklı, tarihli sözlü kira akdine dayanarak tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 541,00 TL’den 2014 yılı Şubat ayından, 2015 yılı Nisan ayına kadarki kira bedelleri karşılığı TL kira alacağının işlemiş faiziyle tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu tarihli itiraz dilekçesinde, herhangi bir borcu bulunmadığını bildirerek borcun tamamına, faize ve ferilerine itiraz alacaklı İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı borçlu, davacı ev sahibine iddia edildiği gibi kira borcu bulunmadığını, kira sözleşmesini tarihinde yaptıklarını ve bu tarihten başlamak üzere 2 yıllık kira borcunu ev sahibi olan …’ın annesi …’ın banka hesabına yatırdığını, zamanında kira borcunu ödediğini bildirerek davanın reddini üçüncü şahıs …l tarafından … adına TL ödemede bulunulduğu, takibe konu edilen kira alacağına ilişkin olarak yapılan bu ödeme mahsup edildikten sonra davalı borçlunun davacı alacaklıya TL asıl alacak ve 20,48 TL işlemiş faiz borcunun kaldığı, davalı borçlu tarafından geri kalan kira borcunun ödendiğine dair 269/c maddesindeki şartları taşıyan bir ödeme belgesi ibraz edilemediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalının TL asıl alacak ile 20,48 TL işlemiş faiz alacağı olmak üzere toplam TL alacağa yönelik yapmış olduğu itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine kiracı yargılama aşamasında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 2 yıllık kira bedelinin davacının annesi hesabına yatırıldığını, bu şekilde 2 yıllık kira borcunu ödediğini savunmuş ve ödeme dekontunu dosyaya sunmuştur. Buna göre; tarihinde …l tarafından davacının annesi … hesabına “ …’ın oğlu …’a ait 2 senelik konut kira bedeli” açıklaması ile TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu nedenle davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü şahıs adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz. Bu nedenle mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına ilişkin olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine tarihinde oybirliğiyle karar verildi. İlişkili Yazılar Güncelleme Yayımlama Okuma Süresi 4 dk. İçindekiler Kira Sözleşmelerine Temel Oluşturan MevzuatKira sözleşmeleri, 2011 yılında yapılan değişikle birlikte 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamına alındı. Borçlar kanunu kapsamına alınması ile birlikte kiracı - ev sahibi ilişkisinden daha çok bir borç alacak ilişkisine dönüşmüş Sözleşmesi Nedir?Kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir Türk Borçlar Kanunu Madde 299.” Tanımı basit olmakla birlikte ev sahibi ve kiracı arasında birçok anlaşmazlık çıkabiliyor, hatta bazı anlaşmazlıklar mahkemelerde sonuçlanıyor. Bundan dolayı, yeni çıkartılan kanunda tartışmalı konulara daha net yaklaşımlar sergilendiği görülüyor. Kira artışı hesaplama aracı Kira vergisi hesaplama aracı Yargıtay Kararına Göre Kira Artış Oranı“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."Kanundan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri yenilemelerinden daha önce kira atış oranı belirlemiş olsanız bile üretici fiyat endeksi 2014 itibari ile Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi "Yİ-ÜFE" olarak değişti artış oranını geçemeyecek. Fakat Yİ-ÜFE’nin “On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı” ve “Yıllık Değişim Oranı” olmak üzere iki oranı mevcut. Yargıtayın vermiş olduğu karara göre ise yıllık kira artışlarında "Yİ-ÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" baz alınacaktır. Kira artışı Yargıtay kararına ulaşmak için tıklayın.Kira Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi GerekenlerKira kontratını imzaladığınız kişinin mal sahibi olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Eğer mal sahibi değilse, yasal bir vekillik durumu kontratında belirtilen adresin, kiraladığınız yer olup olmadığını kontrol edin. Burada bina ve daire numarası gibi detaylar önemli!Kira artış bedelinin hangi dönemlerde ve hangi tutarlarda yapılacağını sözleşmede açıkça kiracı ve ev sahibinin adı soyadı ve TC kimlik numarası gibi ana unsurların yazılmış olmasına dikkat kontratı birlikte ve varsa kefiller huzurunda imzalamalı. Ayrıca kira sözleşmesinin her sayfasının imzalanmasına da dikkat bedellerinin, mal sahibinin hangi banka hesabına ve hangi tarihler arasında ödeneceği net bir şekilde sözleşmede belirterek, mümkün olduğunca banka hesabına “kira bedeli” olarak gönderin. Havale ve EFT ücreti kiracıya aittir.Depozito veriyorsanız niçin verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağı yazın. Bu konu oldukça önemli zira genelde sorunlar buradan çıkıyor. Kiralanan gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini ve demirbaşların mevcut durumunu anlatan bir madde ekleyin. Burayı ne kadar detaylı yazarsanız o kadar iyi, çünkü verdiğiniz depozitonun geri alınma ihtimalini bu madde Onaylanan Kredi Kartları Kredi Kartı Ödül Para/Puan 100 TL Yıllık Ücret Ücretsiz Akbank Axess Ödül Para/Puan 21600 TL Yıllık Ücret Ücretsiz QNB Finansbank CardFinans GO Ödül Para/Puan 600 TL Yıllık Ücret Ücretsiz Tüm Kredi Kartları * Tüm kredi kartlarını görmek ve karşılaştırmak için kredi kartı başvurusu sayfamızı ziyaret edin. Ayrıca tablo internet sitemiz üzerinden başvuruda bulunan kullanıcıların onaylanma verilerine göre oluşturuldu. Kira Sözleşmesi KoşullarıKira sözleşmeleri genellikle “Genel Koşullar” ve “Özel Koşullar” olmak üzere iki ayrı kısımdan oluşmaktadır. İlgili mevzuata aykırı olmadığı sürece, bu koşullar geçerli olduğundan anlaşma yapılmadan önce koşulları iyi değerlendirmeniz gereklidir. Apartman gürültü yönetmeliği hakkında detaylı bilgi almak için apartman gürültü yönetmeliği sayfamızı inceleyin. Tahliye taahhütnamesi hakkında detaylı bilgi almak için tahliye taahhütnamesi yazımızı Sözleşmesi Genel Koşulları Borçlar kanunda geçen maddelere dayanarak hazırlanır ve neredeyse bütün kira sözleşmelerinde standart ve benzer maddelerden oluşur. Genellikle yukarıda bahsedilen borçlar kanununun ilgili maddelerinin bir özeti şeklinde yer alır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki hukukun genel özeti olarak da sözleşmelerinde özel koşullar tamamen ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmayı ifade eder. Yani, başka bir deyişle kiracı ve ev sahibi üzerinde anlaştıkları standart dışı tüm konular burada yazar. Özel koşullara en fazla kullanılan maddeleri örnek olarak sıralarsak Kiralanan alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez. Kiralanan, kullanım amacı dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz. Kiralananda, kiracı, eşi ve çocuklarının dışında kimse kalamaz. Kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenir. Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde teknik olanaksızlar hariç yaptıracaktır. Kiracı, üç gün içinde aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir.Not Kira sözleşmesinde özel şart olarak belirtilmiş olsa bile Borçlar Kanunu 344. Maddesinde, kira ödemesinin zamanında yapılmaması durumunda faiz vb. ek yaptırımların yapılamayacağı açıkça belirtilmiştir. Yani, kira ödemesi zamanında yapılmadığı için faiz uygulanamaz. Ev Sahibinin Değişmesi Durumunda İlgili Kanun MaddesiBorçlar Kanunu 351 Madde "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu konuda daha detaylı bilgi için alınan evde kiracı oturması yazımızı tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Bursa Orhangazi'de kira ücretini sözleşme imzaladığı kişiye ödeyen vatandaş, yıllar sonra hakkında başlatılan icra takibiyle şok oldu. Bursa'da, kira ücretini sözleşme imzaladığı kişiye ödeyen vatandaş, yıllar sonra hakkında başlatılan icra takibiyle şok oldu. Sabah gazetesinde yer alan habere göre, icraya itiraz eden kiracı, soluğu mahkemede aldı. 'Dairenin sahibi olmayan âcire kiraya verene yapılan ödemeler, kiracının sorumluluğunu kaldırmaz' yönündeki mahallî mahkeme kararını Yargıtay onadı. Bu emsâl kararla, mülk sahibine yapılmayan ödemeler de yok Orhangazi'de ikamet eden ait daireyi kiraladı. Kira ücretini düzenli olarak ödeyen seneler sonra hakkında başlatılan icra takibiyle sarsıldı. Soluğu mahkemede alan itirazı üzerine icra takibi durduruldu. Bu defa Orhangazi İcra Hukuk Mahkemesi'ne dava açan verdiği ifadelerle gerçek ortaya çıktı. Dairenin kendisine miras kaldığını söyleyen kira ücretinin tarafına ödenmediğini, icra takibinin durdurulmasının kanunun aykırı olduğunu kaydetti. Mahkemede ifade veren kiracıya 2015 yılında gönderilen ihtarname ile kiracı olarak bulunduğu dairenin ait olduğunu, vefatıyla söz konusu taşınmazın mülkiyetinin ve kullanım hakkının kendisine geçtiğini bildirdiğini belirtti. Başkasına yapılacak kira ödemelerinin geçersiz olacağını belirterek, birikmiş kira bedelinin hesabına yatırılmasını istediğini savunma yapan davalı kiracı ise, yaptığı ödemelerin, âcirin kiraya verenin kişinin hesap hareketlerinden ortaya çıkacağını bildirdi. Mahkeme, icraya yapılan itirazın kaldırılmasına, davalı olan haksız ve kötü niyetle takibe itiraz ettiğinden asıl alacağın yüzde 20'si oranında icra inkâr tazminatı ödemeye mahkum etti. Mahkeme, davalının kira borcunu ödediğini ispat edemediği gerekçesiyle icra takibinin devamına da KARARI TEMYİZ ETTİYargıtay 8. Hukuk Dairesi de kararı oy çokluğu ile onadı. Karara şerh açıklama düşen Daire Başkan Vekili Mustafa Aysal, mülk sahibinin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira ücretini isteme hakkı olmadığını belirtti. Aysal, karşı oyunun gerekçesini şu şekilde açıkladı"Esasen kiraya verenin taraf olmadığı bir davada kiracının kira ücretini sözleşme gereğince kiraya verene ödeyip ödemediğinin belirlenmesine hukuken imkân yoktur. Zira kiracı kira ücretini ödediğiniz yasal delillerle kiraya verene karşı ispat edebilir. Malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira ücretleriyle ilgili olarak bir talebi varsa bunu kiraya verene karşı ileri sürmesi gerekir. Aksinin kabulü kiracının hem kiraya verene, hem de malikine mükerrer iki kere ödeme yapması gibi hukuk düzeninin koruyamayacağı bir sonuç ortaya çıkmış olur. Bu sebeplerle ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği tarihten sonra takip tarihine kadar gerçekleşen kira ücretleri yönünden itirazın kaldırılması gerekirken, kanunî olmayan gerekçeyle itirazın tamamen kaldırılmasına karar verilmesi yerinde olmadığından kararın onanmasına dair çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum."Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin verdiği emsâl kararla, mâlik olmayan kiraya veren kişiye yapılan ödemeler kiracının temerrüdünü borcunu ödememekte direnmesini engelleyemeyecek. Hukukçular, kira ücretlerinin mülk sahibine yapılması gerektiğini artış oranları 3 Ekim'de saat 1000'da açıklanacak!2018 Eylül ayı kira artış oranları belli oldu! ÇELİK AHMET ÇELİK I- KİRA SÖZLEŞMESİ 1- Genel olarak6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378 maddelerini kapsayan Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” üç ayrıma bölünerek düzenlenmiştir. Birinci Ayrımda “Genel Hükümler”e 299-338, İkinci Ayrımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na 339-356, Üçüncü Ayrımda “Ürün Kirası”na 357-378 yer itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Yasa metnine alınmıştır. Böylece, 6098 sayılı TBK’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte hem 818 sayılı Borçlar Kanunu ve hem de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmış 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, 6098 sayılı Yasa’da da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim, çağdaş hukuk sistemlerinde, örneğin Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. Kiracı yararına koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır. Bununla birlikte, Yasa’da, kiraya verenin özellikle çeşitli yararları da gözetilmiştir. Örneğin, kira bedelinin ifa zamanına yan giderlere kiraya verence, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin, bir yıldan daha kısa süreli olması durumunda bile iki haklı ihtara dayanılarak veya gereksinim ileri sürülerek, dava yoluyla ya da onbeş yıllık uzatma döneminin bitiminden sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, tek yanlı olarak sona erdirilmesine ve dava açılacağının, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, bu hakkın bir kira yılı uzamasına ilişkin hükümlere, Tasarıda, kiraya verenin haklı menfaatlerinin de korunması gereğinden hareketle yer verilmiştir. 2- Kira sözleşmesinin tanımı6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun göre“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”Maddede, kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 248 inci maddesindeki tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul maddede, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan “ücret” yerine, "kira bedeli" teriminin kullanılması uygun bulunmuştur. 3- Kira sözleşmesinin hukuksal niteliğiTanımdan anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen karşılıklı synallagmatique sözleşmelerdendir. Çünkü kiracı, kiralananın kullanılması karşılığında kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir. Bu durum, kira sözleşmesinin ivazlı kullanma hakkı veren sözleşme olduğu şeklinde değerlendirilmektedir. Bu sözleşme, kiracıya kiralananı olağan ölçüler içinde kullanma yetkisini verir. II- KİRAYA VERENİN BORÇLARI 1- Teslim borcuKiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.6098/ 2- Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcuKiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.6098/ 3- Yan giderlere katlanma borcuKiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.6098/ metninde kiraya verenin borçları düzenlenmiş olup bu borçlarını sözleşme ile kiracıya devretme imkânı tanınmaktadır. Kira sözleşmelerinin yapılışının genellikle matbu olması ve kiraya verenlerin istediklerini sözleşmeye yazıp kiracıya imzalatmaları, kiracıların çoğu zaman çaresizlikten bu sözleşmelerin içeriğine itiraz edememeleri sebebiyle imzaladıkları bu sözleşmeden dolayı mağdur olacakları göz önünü alınarak, bu mağduriyete meydan verilmemesi Yasa’nın “yan giderlere katlanma borcu” başlıklı 303’ürcü maddesinin görüşülmesi sırasında ortaya atılan bir yanlış yorumun aksine Tasarıdaki şekliyle hüküm, “çatı akması, dış-boya” gibi yapı inşaatına kiralananın önemli onarımına ait yükümlülükleri, hiçbir şekilde kiracıya yüklememektedir. Çünkü kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak, kiralayanın asli borcudur Öyleki bu borca aykırılık, Yasa’da özel yaptırıma bağlanmıştır Esasen kiracının borcunu düzenleyen 317 madde de aynı temele önceki, gerekse yeni Yasa’daki kira hükümlerinin temel ruhu, zayıf konumdaki kiracıyı korumaktır 6570 sayılı Yasa m. 11, 6098 sayılı TBK m. 346. Kiralananın özenle kullanımı, hasara uğratıcı eylemlerden kaçınma, oturulan iç mekânın da boyanması ve temizliği gibi yükümlülükler, sözleşmenin niteliği gereği kiracınındır. 4- Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu a Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumlulukKiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. 6098/ kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp - önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü, kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık ani edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Yasa’nın 304 ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Yasa’nın 123 ilâ 126 ncı maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır. b Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumlulukaaGenel olarakKiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 6098/ Maddenin birinci fıkrasında, kiralananın sonradan, yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıya ayıpların giderilmesini bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak ikinci fıkrasında ise, ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak, dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir. bb Ayıbın giderilmesini isteme ve fesihKiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. 6098/ Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir yargı kararına gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen üçüncü fıkrasında, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın mislî eşya mal niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır. cc Kira bedelinin indirilmesiKiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. 6098/ ddZararın giderimiKiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. 6098/ 5- Geri verme sırasında kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirmeKiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek ile, kiracının kiralananı geri verme borcunu gereği gibi ifası konusunda kiraya verenin sonradan ortaya çıkarabileceği çekişmelerin önlenmesi amaçlanmıştır. Kiraya veren, kiralananı teslim aldığında kiralananın durumunu gözden geçirecek; kiracının sorumluluğuna yol açacak nitelikte bir eksikliğin ve ayıbın varlığı hâlinde, bunu hemen, kiracıya yazılı olarak bildirecektir. Bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtaracaktır. Öte yandan, teslim alma sırasında yapılacak olağan inceleme ile belirlenemeyecek nitelikteki eksikliklerden ve ayıplardan, kiracının sorumluluğu devam edecektir. Ancak, kiraya veren, bu nitelikteki eksiklik ve ayıpları sonradan belirlediği takdirde, durumu hemen kiracıya bildirecektir. Bu bildirim yükünün yerine getirilmemesi de, kiracının sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır. III-KİRACININ BORÇLARI 1- Kira bedelini ödeme borcuKiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.6098/ Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. 6098/ Başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle yasa gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir ayrıcalık tanımış olmaktadır. Bu ayrıcalığın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki yararlarının da gözardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur. Nitekim, kira bedeline ilişkin böyle bir ayrıcalığın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde yer verilen bu ayrıcalık, açıklanan nedenlerle Yasa’da da aynen korunmuştur. b Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 6098 sayılı Yasa’nın göre“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Yukardaki maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir. 2- Kira bedelini ödeme zamanıKiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.6098/ hükmüne göre, kira bedelini ödeme zamanı yönünden, sözleşmelere ve yerel uygulamalara öncelik tanınmış; yukardaki madde yedek bir hukuk kuralı olarak yasada yer almıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarıyla ilgili sözleşmelerde genellikle, kira bedellerinin “her ayın başında peşin olarak ödenmesi” kararlaştırılmaktadır. Yargıtay bugüne kadar oluşan kararlarında, sözleşmelerdeki “her ayın başında” hükmünü “her ayın üçüncü günü akşamına kadar” olarak ve ağırlıklı olarak işyeri kiralarında, kira paraları elden ödenmeyip kiralayanın banka hesabına yatırılmaktadır. Bu, kanıtlama kolaylığı sağladığı gibi, yasal bir yükümlülük de böyle bir uygulamayı zorunlu kılmıştır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257’nci maddesinin 2 bendiyle Maliye Bakanlığı’na, yükümlülere işlemleriyle ilgili tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle kanıtlamaları zorunluluğunu getirme ve bu zorunluluğun kapsamına ve uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisi tanınmıştır. Bu yetkiye dayanılarak, Maliye Bakanlığı’nca, işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemeleri, banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle kanıtlama zorunluluğu getirilmiştir. 3- Kiracının kullanma giderlerini ödemesiKiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. 6098/ Maddede, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel ve yedek bir düzenleme yapılarak, ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerine, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının katlanacağı hükme bağlanmıştır. Kiralananın boyanması, çatısının onarılması gibi kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurulmasıyla ilgili olan diğer yan giderler hakkında Yasa’nın uygulanacaktır. Ancak, aksine sözleşme veya yerel âdet olduğunda, bu yükümlülük, kiraya verene ait olacaktır. Yine aynı maddeye göre, yükümlü kim olursa olsun bu giderleri kanıtlayıcı belgelerin bir örneğini, istemesi halinde diğer tarafa verecektir. 4- Kiracının güvence vermesiKonut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.6098/ uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan “depozito” veya başka ad altında ve kira bedeli dışında kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya başka bir zamanda güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, bu uygulamaya karşı kiracıyı korumak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu madde ile, bir yandan, sözleşme ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiş, öte yandan, bunun sınırları açıklıkla ortaya konulmuştur. Maddeye göre, güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamayacak; güvencenin para olarak verilmesi halinde kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması halinde ise bankaya depo edilmesi söz konusu olacak; banka da, bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek; kiraya verenin, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava ya da takip ile, kira sözleşmesi ile ilgili bir istemde bulunduğunu, bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda, banka, bu defa sadece kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlü Kiracının temerrüdüKiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. 6098/ 6- Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuKiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. 6098/ Medeni Yasa’nın “komşu hakları”na ilişkin 737 ve sonraki maddeleri, kiracılar için de geçerlidir. Komşu hakları denilince, ilk önce taşınmaz “malikleri” arasındaki ilişkiler akla gelmekle birlikte, Yasa’nın yalnızca “komşular” deyimi kullanılmakla, taşkın kullanıma karşı komşuluk hukukundan yararlanacak olanlar yalnızca taşınmaz malikleriyle sınırlı tutulmamış; ister mal sahibi, ister oturma ve yararlanma hakkı sahibi, ister kiracı olsun tüm “komşulara” zararın giderilmesini ve tehlikenin önlenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Buna göre, taşkınlıktan rahatsız olan veya zarar gören kişinin komşu sayılması için o taşınmazın maliki olması da şart değildir. Bir taşınmazda "kiracı" sıfatıyla oturan bir kimsenin komşusunun taşkınlıklarına katlanması kendisinden istenilemez. maddesinin açık metni bu kabulün tersini düşünmeğe elverişli değildir. Medenî Yasada, "komşu "dan söz edilmiş, komşunun malik olması gerektiğinden söz edilmemiştir. Kısaca komşuluk ilişkisinden zarar gören ve MK.’nun ve komşu hakkına dayanarak dava açan veya hakkında dava açılan kimsenin malik olması zorunluluğu yoktur. 7- Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcuKiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. 6098/ 8- Ayıpları kiraya verene bildirme borcuKiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. 6098/ 9- Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcuKiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. 6098/ 10-Kiralananın geri verilmesiKiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. 6098/ birinci fıkrası itibarıyla 818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesini karşılamaktadır. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesinin son fıkrası, ispat yükü ile ilgili bir düzenleme olduğu için Tasarıya alınmamış ve bu konu genel hükümlere bırakılmıştır. Böylece, ispat yükünün paylaşımı, Türk Medenî Kanununun 6 ncı maddesi uyarınca ikinci fıkrasında ise, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar dışında bir tazminat sorumluluğu olmayacağı, sadece sözleşmeye aykırı kullanımdan sorumlu olacağı esası emredici olarak kabul edilmiştir. Böylece, uygulamada kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan kiracıya sözleşmeye uygun kullanımın yarattığı eskime, bozulma gibi sonuçların da kiracıya yükletilmesine ilişkin kayıtların geçerli olmayacağı belirtilmiştir. IV-ÖZEL DURUMLAR 1-. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması a Kiraya veren tarafındanKiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. 6098/ birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi;2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Yasa’nın 350’rci maddesinin 2 numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Yasa’nın 307 ve 308 inci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. b Kiracı tarafındanKiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. 6098/ birinci fıkrasında, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabileceği ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin Yasanın 334 üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası üçüncü fıkrasında, tasarıdan farklı olarak, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyeceği şeklinde değişiklik yapılmıştır. 2- Kiralananın kullanılmamasıKullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. 6098/ kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin, aynı Kanunun 264 üncü madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi, saklı tutulan durumun, Tasarının 331 inci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan “önemli sebeplerle fesih” olarak düzenlenmiş olmasıdır. Böylece, kiracının kiralananı kullanamaması Yasa’nın 331 inci maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Yasa’nın 324 üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır. 3- Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesiKiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.6098/ birinci fıkrasında, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hattâ, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Böylece, bir yandan, kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenlemeyle, kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Nitekim, Yasa’nın 114 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yapılan yollama uyarınca uygulanması gereken Yasa’nın 52 nci maddesinin birinci fıkrasında, zarar görenin zararın artmasında birlikte kusurunun bulunması hâlinde, hâkime tazminatı indirme yetkisi verildiği gibi, Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadında da, kiraya verenin, bu durumda, bilirkişi mütalâası göz önünde tutularak belirlenecek olan, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için, kiracıdan tazminat isteyebileceği kabul ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin ikinci fıkrasında olduğu gibi, “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” şeklinde, denkleştirme mahsup ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır. V- KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 1- Sürenin geçmesiAçık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.6098/ 2- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi a Genel olarakBelirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. 6098/ b Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarındaTaraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. 6098/ 3- Önemli sebeplerle fesihTaraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. 6098/ 4- Kiracının iflasıKiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. 6098/ 5- Kiracının ölümüKiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. 6098/ VI- KİRACININ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUĞU 1- Kiracının bina sahibi gibi sorumlu tutulabilmesia Bir binanın veya yapı eserinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden ya da kullanımındaki taşkınlıktan” dolayı başkalarına verilen zararlardan sorumlu ve bir kusuru söz konusu olmaksızın “doğan zararı gidermekle yükümlü” tutulmuştur. 818/ ve 6098/ zarar, kiracının kullanımından veya gerekli önlemleri almamış olmasından kaynaklanmışsa, zarar gören, doğrudan kiracıdan veya kiralayandan bina ve bağımsız bölüm sahibinden ya da her ikisinden zararın giderilmesini isteyebilir. Birine veya her ikisine karşı dava Kiracının taşkın kullanımından, kusurlu eyleminden, gerekli bakım ve onarımı sağlamamasından dolayı üçüncü kişilerin uğradığı zararları 6098/ ve 818/ kiralayan malik ödemek zorunda kalmışsa, 818/ ve 6098/ kusuru oranında kiracıya rücu edebilir. Bunun gibi, kiracı, bina veya bağımsız bölümdeki bozukluğu ya da eksikliği zamanında bildirmediği için zararın artmasına neden olmuş ve kiralayan malik bunu dahi ödemek zorunda kalmışsa,kiracısına rücu edebilir. 6098/ ve 818/ 258/2, 273 c Kiracının, binayı veya bağımsız bölümü kullandığı sırada, üçüncü kişilere verilen zararlardan sorumluluğuna ilişkin Yargıtay kararlarından birkaç örnek Kiracının su sızmasından, kullanıma dayalı kusur sorumluluğuBir binadan bir başka binaya, su sızması eylemi ile zarar verilmesi durumunda, kiracının BK.'nun 41. vd. madde hükümlerine dayalı kullanıma ilişkin kusur sorumluluğu veya BK.'nun 58. madde hükmünde yazılı, bina maliki olarak kusursuz sorumluluğu ya da her ikisinin birlikte sorumluluğu söz konusu halde, hasar nedeninin binanın yapımından ya da kullanımdan hangisi olduğunun açıkça ortaya konulması ve buna göre bina malikinin sorumluluğunun BK.'nun 58. maddesi göz önüne alınarak değerlendirilmesi ve hüküm kurulması - Su sızmasından kiracı kusuru sebebiyle, malik kusursuz sorumluluk ilkesince sorumlu oturan davalının oturduğu konuttan, sigorta ettirenin zemin kattaki mağazasına pis su sızıp sızamayacağı, sızması mümkün ise zararın miktarının ne olacağı noktalarında toplanan uyuşmazlıkta; tesisatın ve inşaatın yapılış tarzının uzman bilirkişi kuruluna incelettirilmesi, zararın davalıya ait daire pis su kanallarından kaynaklanıp kaynaklanmadığının saptanması, davalı kiracı ise kusuru sebebiyle, malik ise kusursuz sorumluluğunun bulunduğu gözetilerek ve zarar miktarı saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru olmamıştır. E. 2001/8397 - K. 2002/558 Binadaki tesisat ve bunun yapılış tarzından doğan maddi zarardan bina sahibi ile birlikte kiracının da sorumlu tutulabilmesiBinadaki tesisat ve bunun yapılış tarzından doğan maddi zarardan, bina maliki sorumludur. Söz konusu tesisatın kullanımından ve kullanma sırasındaki bakımsızlığından dolayı kiracıya yüklenecek bir kusurun da maddi zarara sebebiyet verdiğinin anlaşılması halinde, dava konusu zarardan kiracının da sorumlu olduğu sonucu işyeri paket sigorta poliçesinden kaynaklanan alacağın TTK'nun 1301. maddesi uyarınca rücuen tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, kiracı ve malik olan davalıların her ikisi birlikte sorumlu tuvalet rezervuar borusunun patlaması sonucu biriken suların alt kattaki sigortalı işyerine zarar verdiği kabul edilmiş ise de, patlamanın nedeni üzerinde durulması, tesisatın ve bunun yapılış tarzından kaynaklandığı tesbit edilirse malik konumundaki davalının uyarınca sorumlu tutulması, şayet tesisatın kullanımı ve kullanma sırasındaki bakımsızlığı gibi kiracıya atfı kabil bir kusurdan kaynaklandığının saptanması halinde ise kiracı durumundaki diğer davalının aynı Kanunun uyarınca sorumluluğuna karar verilmesi, en azından bu hususlarda bir tartışma ve gerekçe ortaya konulması gerekirken, bu düzenleme somut olay bakımından değerlendirilmeden, yazılı şekilde hüküm tesisi, bozmayı 2- Kiracının komşulara karşı sorumluluğuYukarda 6098 sayılı TBK’nun ilişkin açıklamalarda değindiğimiz gibi, Medeni Yasa’nın “komşu hakları”na ilişkin 737 ve sonraki maddeleri, kiracılar için de geçerlidir. Taşkınlıktan rahatsız olan veya zarar gören kişinin komşu sayılması için o taşınmazın maliki olması şart değildir. Bir taşınmazda "kiracı" sıfatıyla oturan bir kimsenin komşusunun taşkınlıklarına katlanması kendisinden istenilemez. maddesinin açık metni bu kabulün tersini düşünmeğe elverişli değildir. Medenî Yasada, "komşu "dan söz edilmiş, komşunun malik olması gerektiğinden söz edilmemiştir. Kısaca komşuluk ilişkisinden zarar gören ve TMK’nun ve komşu hakkına dayanarak dava açan veya hakkında dava açılan kimsenin malik olması zorunluluğu yoktur. a Komşu sayılmak için taşınmazların birbirine bitişik olması koşul bitişik taşınmazlarda oturanların komşu oldukları ve sayıldıkları kuşkusuzdur. Ancak kişilerin komşu sayılması için birbirlerine bu kadar "yakın" olmaları da şart ve zorunlu değildir. Medeni Yasa’nın birbirinden oldukça uzakta olmakla birlikte, ancak aynı yörede yaşayan kişiler arasındaki ilişkilerin bile komşu hakkı kapsamına alınması öngörülmüştür. Ancak yasada bu uzaklığın belirli bir rakamla saptanmasından özellikle kaçınılmış, böylece Yasa’ya günün hızlı gelişme ve değişmelerini karşılayacak büyük bir esneklik kazandırılmıştır. b Aynı binanın bağımsız bölümlerinde oturanlar da “komşu” binanın, apartmanların bağımsız bölümlerinde oturanlar, işhanlarında bürosu, mağazası, işyeri olanlar, ister kat maliki, ister kiracı olsunlar birbirlerinin komşusudurlar. Komşular, taşkınlık yapmaktan, birbirlerine rahatsızlık vermekten kaçınmak zorundadırlar. Ev ve apartman içinde ya da bahçede aşırı gürültü yapmak, bahçeyi ve ortak yerleri kirletmek, yüksek sesle konuşmak, radyo, müzik seti ve televizyonun sesini fazla açmak, halı silkmek, evde sürekli havlayan, geceleri uluyan köpek beslemek, sahibi veya kiracısı olduğu konutu fuhuş, kumar gibi uygunsuz işlerde kullanmak, bütün bunlar komşulara rahatsızlık veren taşkınlıklar olarak yaptırımı gerektiren eylemlerdir. Kat Mülkiyeti Yasasının hükmü uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bir yapının çatısı altındaki bağımsız bölümlerde oturanlar arasında dirlik-düzen ve barış ancak yasanın öngördüğü kurallara karşılıklı olarak uymakla sağlanabilecektir. Kat maliklerinden herbiri, bağımsız bölüm ve eklentileri ile ortak yerlerde yasanın kendisine tanıdığı hak ve yetkileri kullanırken diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız etmeyecek, zarar verici eylem ve davranışlardan özenle kaçınacak, onların haklarını çiğnemeyecek ve yönetim planı hükümlerine uyacak; buna karşılık diğer kat malikleri de o kat malikinin sözü edilen yerlerdeki yasal kullanma hakkını kısıtlayıcı ya da zorlaştırıcı eylem ve davranışlardan özenle kaçınacaktır. İşte tüm bunlar, kat maliklerinin karşılıklı olarak objektif iyiniyet dürüstlük kurallarına uymalarıyla mümkün olabilecek ve bu konudaki değerlendirmelerde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesi hükmü gözönünde bulundurulacaktır. c Komşuluk hukukundan yararlanacak olanlarTürk Medeni Kanunu'nun “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” hükmü ile malikin mülkiyet hakkını hukuksal sınırlar içinde kullanabileceğini düzenlemiştir. Anılan kanunun taşınmaz mülkiyeti hakkının kısıtlamalarını düzenleyen “komşu hakkı” bölümünde yer alan “kullanım biçimi” başlıklı 737. maddesinde de “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür” hakları denilince, ilk önce taşınmaz “malikleri” arasındaki ilişkiler akla gelmekle birlikte, Yasa’nın yalnızca “komşular” deyimi kullanılmakla, taşkın kullanıma karşı komşuluk hukukundan yararlanacak olanlar yalnızca taşınmaz malikleriyle sınırlı tutulmamış; ister mal sahibi, ister oturma ve yararlanma hakkı sahibi, ister kiracı olsun tüm “komşulara” zararın giderilmesini ve tehlikenin önlenmesini isteme hakkı tanınmıştır. d Taşkınlıktan rahatsız olan veya zarar gören kişinin komşu sayılması için o taşınmazın maliki olması da şart taşınmazda "kiracı" sıfatıyla oturan bir kimsenin komşusunun taşkınlıklarına katlanması kendisinden istenilemez. açık metni bu kabulün tersini düşünmeğe elverişli değildir. Medenî Yasada, "komşu "dan söz edilmiş, komşunun malik olması gerektiğinden söz edilmemiştir. Kısaca komşuluk ilişkisinden zarar gören ve MK.’nun 737 önceki 661 maddesine ve komşu hakkına dayanarak dava açan kimsenin malik olması zorunluluğu yoktur. e Komşuluk hukukundan kaynaklanan davaları, sadece malikler değil, kiracı olarak taşınmazı kullananlar da hakkının aşırı, taşkın veya sorumsuz kullanılmasından olumsuz yönde etkilenen veya zarar gören her taşınmaz maliki ile o taşınmaz üzerinde ayni yahut şahsi hakkı nedeniyle fiili hakimiyeti bulunan şahıslar komşu sayıldıklarından elatmanın önlenilmesi davası açabilirler. Zarar görenin malik ya da taşınmazı fiili hakimiyeti altında bulundurmaya yetkili ayni veya kişisel hak sahibi olması, komşuluk sıfatının belirlenmesinde sonuca etkili değildir. Komşuluk hukukundan kaynaklanan davaları sadece malikler değil, kiracı sıfatıyla taşınmazı kullananlar da açabilirler. Davacının komşu taşınmazda kira akdine dayalı olarak oturuyor olması da gerekli görülemez. VII- KİRACI - KİRALAYAN ANLAŞMAZLIKLARINDA ZAMANAŞIMI 1- Kira alacaklarında zamanaşımı 5 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’nun ve önceki 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun göre, kira alacaklarında zamanaşımı beş 5 yıldır. 2- Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü anlaşmazlıklarda ve zarara uğrayan tarafın tazminat isteklerinde zamanaşımı on 10 alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımına tabi ise de, kira alacağı dışında, kira sözleşmesine dayanılarak açılan tazminat ve alacak davalarına on yıllık zamanaşımı uygulanır. a Kiralayanın dava hakkı yönünden somut örneklerKiracının kiralananı kötü ve hor kullanması sonucu doğan zarardan dolayı kiralayanın sözleşmeye aykırılık nedenine dayanarak kiracıya karşı açtığı tazminat davasının zamanaşımı göre on sayılı 6098 sayılı gereğince, kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Olağan eskime ve bozulmalar dışında, kiralanan aşırı yıpratılmış, harabedilmiş ise, kiralayan eski hale getirmek için yapmak zorunda kaldığı veya kalacağı masrafları kiracıdan isteyebilir. Bunun zamanaşımı, sözleşmeye aykırılık nedeniyle, göre on yıl olacaktır. Kiracının tahliye taahhüdü sözleşmelerine aykırı davranması nedeniyle uğranılan zararın giderimi ve vekaletsiz tasarruf hükümlerince kiracıya ait elektrik ve su paralarının ödetilmesinden doğan alacaklara ilişkin davanın zamanaşımı 10 sözleşmesindeki edimlere kiracının aykırı davranışından kaynaklanan tazminat davasına, kira alacaklarına ilişkin beş yıllık zamanaşımı değil, sözleşmeye aykırılığa ilişkin on yıllık zamanaşımının uygulanması düzenlenen sözleşmesel bir yükümlülüğün kasten veya ihmal suretiyle ihlali nedeniyle oluşan zararın tazmini istemine ilişkin davada, yasada ayrı bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden olaya maddesindeki on yıllık zamanaşımı hükümlerinin uygulanması gerekir. b Kiracının dava hakkı yönünden somut örneklerKiralayanın kiralanana gerekli bakım ve onarımı yapmaması nedeniyle, elektrik tesisatında oluşan arıza sonucu çıkan yangın nedeniyle tazminat davasının zamanaşımı süresi 10 yıldır. ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslim etmek ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmak zorundadır. 249/1 ve Eğer kiralayan bunu sağlayamamışsa, kiracı sözleşmeyi feshederek uğradığı zararları isteyebilir. Bunun da zamanaşımı 10 şeyin ayıpları, kiralayanın yükümlülüğü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir BK. 249-250 ve 106-108 304,305,306,307,308 ve 123-125 Kiracının bu tür istemlerinde de dava ve zararını isteme hakkına 10 yıllık zamanaşımı konusu somut olayda, taşınmazı kanalizasyon suları basması sonucu davacının kiracının eşyalarının hasar gördüğü ve bu nedenle kira sözleşmesini feshederek kiralananı tahliye ettiği taraflar arasında tartışmasızdır. Davalının kiralayanın, daha önce de bu şekilde, kiralanan yerin logar tepmesine uğradığı bildirilmesine karşın, bunu önleyici herhangi bir önlem almaması yüzünden olayın meydana gelmesinde kusurlu bulunduğu da anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacı kiracı, sözleşmeyi feshedip çıkmakta haklı olduğu gibi, davalı kiralayan da davacının uğradığı zararları tazminle yükümlüdür. Davacı, dava konusu taşınmazı kiraladıktan sonra boya ve badanasını yaptırıp parkelerini cilalatmıştır. Ancak kanalizasyon suyu basması nedeniyle taşınmazı kısa bir süre sonra tahliye etmek zorunda kaldığına göre, davacı bu nedenle yaptığı masraflar ile yine peşin ödediği son ay kirasından tahliye ettiği tarihe göre kalan kısma ilişkin bedeli ve kanalizasyon suyu basması sonucu kirlenen halıların temizleme ücretini istemekte haklıdır. Kiracının, kiralayana karşı açtığı bu davada da zamanaşımı 10 yıldır. 3- Tarafların birbirlerine karşı rücu hakkını kullanmalarında zamanaşımıa Zarar görenler tarafından bina veya kullanım hakkı sahibi olarak kiralayana karşı dava açılmış olup da, zararın sorumlusu kiracı ise, zararı ödeyen kiralayan, kiracısına rücu edebilir. Buna ilişkin dava hakkının zamanaşımı 10 Eğer zarar, kiralanandaki bozukluk ve eksiklikten kaynaklanmış olup da, kiracı zararı ödemek zorunda kalmışsa, onarım ve bakım yükümlülüğü kiralayana ait olduğundan, kiracı, kiralayana rücu edebilir. Bunun da zamanaşımı 10 yıldır. VIII- ZAMANAŞIMINA İLİŞKİN YARGITAY KARAR ÖRNEKLERİ Kiralayanın kiralanana gerekli bakım ve onarımı yapmaması nedeniyle, elektrik tesisatında oluşan arıza sonucu çıkan yangın nedeniyle tazminat davasının zamanaşımı süresi 10 yıldır. davalı kiralayanın kiracısı olduğunu, kiralayan tarafından kiralanana gerekli olan bakım ve onarımının yapılmaması nedeniyle elektrik tesisatında oluşan arıza sonucu çıkan yangında zarara uğradığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Dava konusu uyuşmazlık sözleşme ilişkisinden doğmakta olup bu tür davalar Borçlar Kanununun 125. maddesi gereğince 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Olay tarihi ile dava tarihi arasında 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır. Öyle olunca dava zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı, olup bozma E. 2005/5651 - K. 2005/10743 Kira alacağı dışındaki kira sözleşmelerinden doğan sair talep ve davalar, on yıllık zamanaşımına tabidir. davalılarca hakkında açılan kira akdinin iptali ve tahliye istemli davanın mahkemece kabul edilip İcra Müdürlüğü kanalıyla kiralanandan tahliye edildiğini oysa infaza konu mahkeme kararının Yargıtay’ca bozulup haklılığına ilişkin ilam aldığını öne sürerek akdin haksız feshi ve tahliye edilmesiyle uğradığı zararın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar, zamanaşımı definde tahliye ve akdin feshine ilişkin davanın kesinleştiği tarihten, bu davanın açıldığı tarihe kadar yasada aranan sürenin geçtiği kabul edilmiş zamanaşımı nedeni ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz alacağı dışındaki kira sözleşmelerinden doğan sair talep ve davalara BK. md. 126/b-l uygulanamayıp yasada bu konuda başka bir özel hüküm de mevcut olmadığına göre olaya 125. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımı uygulanması gerekecektir. Bu durumda dava zamanaşımına uğramamıştır. Mahkemece tarafların delil ve karşı delilleri toplanmalı hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde işin esası hakkında karar verilmelidir. Yasa maddelerini arayıp bulmada ve uygulamada hataya düşülerek yazılı şekilde zamanaşımı nedeni ile davanın reddi usule ve yasaya aykırı olup, bozma , - Kira alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımına tabi ise de, kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayanılarak açılan tazminat ve alacak davalarına on yıllık zamanaşımı davalılardan boş arsa olarak kiraladıkları taşınmaza onların muvafakatı ile tesisler yaptıklarını, daha sonra icra marifetiyle tahliye edildiklerini, taşınmazın üçüncü kişilere kiralandığını, yapılan tesislerin taşınmaza değer kazandırdığını, bu nedenle davalıların haksız kazanç sağladıklarını iddia edip alacak talebinde bulunmuştur. Kira alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayanılarak açılan tazminat ve alacak davaları ise on yıllık zamanaşımına tabidir. Eldeki dava da on yıllık zamanaşımı süresi içinde açıldığından davanın süresinde olduğunun kabulü arasındaki ilişkinin ve hukuki ihtilafın bu haliyle kira sözleşmesinden kaynaklandığı hususunda duraksama bulunmamalıdır. 126/1. maddesi hükmüne göre kira alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımı süresine, kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayanılarak açılan alacak ve tazminat davaları 125. maddesi hükmüne göre on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Dava konusu ihtilaf kira sözleşmesinden kaynaklandığı için de sözleşmelerde uygulanan zamanaşımı süresinin geçerli olduğunu kabul zorunludur. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek işin esasına girilip hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı - Kira alacaklarına 5 yıllık zamanaşımı uygulanır ise de, kira ile tahliye taahhüdü sözleşmelerine aykırı davranılması nedeniyle uğranılan zararın giderimi davalarının zamanaşımı 10 kiralananı tarihinde tahliye etmediği takdirde ayda TL. cezai şart ödemeyi taahhüt eden davalı kiracısının, üç ay 22 gün sonra ancak tahliye edebildiğini, sözleşmeye aykırı kullanımda bulunarak kiralanana zarar verdiğini ve ona ait elektrik, su paralarını da ödediğini öne sürerek toplam TL. alacağının ödetilmesine karar verilmesini Borçlar Yasasının 60. maddesindeki bir yıllık zamanaşımı süresi geçirilerek dava açtığını savunmuş, esastan da davanın reddini kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda bir yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı kabul edilerek zamanaşımından davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Bir davada ileri sürülen maddi olayların hukuki değerlendirmesini yapmak, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir HUMK. m. 26 . Hemen belirtelim ki, mahkemenin 60. maddesindeki bir yıllık zamanaşımının olaya uygulanması fahiş bir hatadır. Davada istenilen alacak ve giderimlerin dayandığı maddi olguların hukuki değerlendirilmesi yapıldığında Borçlar Yasasının 126. maddesindeki 5 yıllık zamanaşımı süresinin de uygulanmayacağında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Davada kira alacağı istenmemiştir. Davada yer alan istemler; kira ile tahliye taahhüdü sözleşmelerine aykırı davranılması dolayısıyla uğranılan zararın giderimi ve vekaletsiz tasarruf hükümlerince kiracıya ait elektrik ve su paralarının ödetilmesinden ibarettir. Kira alacağı dışındaki kira maddesi uygulanmaz. Anılan yasa maddesindeki beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu birinci bendinde bildirilen husus yalnız kira alacakları içindir. Bu konuda yasada başkaca bir özel hüküm de mevcut olmadığına göre davada 125. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımının uygulanması gerektiği kabul edilmelidir. Şu durum karşısında; dava tarihinde sözleşmelerin ihlal edildiği, elektrik ve su paralarının ise ödendiği tarihlere göre on yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından zamanaşımı def'inin reddi ile sav ve savunma çerçevesinde işin esasının incelenmesi gerekir. Davanın zamanaşımından reddi yasaya aykırıdır ve bozma Kira alacaklarının zamanaşımı 5 kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkindir. Borçlar Yasası'nın 126/1 maddesine göre kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Talep doğrultusunda mahkeme kira parası farklarının ve faizinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yaptırmış ve bu konuda düzenlenen raporu hükme esas almış ise de, icra takibi açılmış olduğundan ve davalı süresinde zamanaşımı definde bulunduğundan davacının önceki kira parası ve faiz alacağı talebinin dinlenip hüküm altına alınması mümkün değildir. Adı geçen davacının bu süre zarfında Borçlar Kanunu'nun 133. maddesi gereğince icra takibi yapma, dava açma ve benzeri gibi zamanaşımını kesecek bir faaliyeti de olmamıştır. Bu durumda zamanaşımına uğrayan kısmın reddi Davacılar davalının kiralananı kötü kullanmaları sonucu uğradıkları zararın tazminini istemektedirler. Kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan zararın giderimi davalarına 10 yıllık zamanaşımı davalının kiraladığı dükkanlarda beş yıl kiracı olarak kaldığını, tahliyesinde dükkanları aldığı şekilde vermediğini, kötü kullanma sonucu hasar meydana geldiğini ileri sürerek uğradıkları zararın faizi ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmesini kiralananı 15 haziran 1983 tarihinde tahliye ettiğini davanın ise tarihinde açıldığını, uyarınca davanın süresinde açılmadığını ileri sürerek zamanaşımı def'inde zamanaşımı süresi geçirildikten sonra dava açıldığı gerekçesiyle zamanaşımı yönünden davanın reddine karar arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar davalının kiralananı kötü kullanmaları sonucu uğradıkları zararın tazminini istemektedirler. gereğince kiracı kiralananı kiranın hitamında teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının kiralananı hor kullanmadan doğan sorumluluğu, kira aktinden doğan bir sorumluluktur. Bu itibarla olayda öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir. Anılan zamanaşımı süresi dolmamıştır. İddia ve savunma çerçevesinde karar verilmesi gerekirken, olayda uygulanma olanağı bulunmayan haksız fiile ilişkin 1 yıllık zamanaşımına dayanılarak davanın reddi yasaya Kira sözleşmesindeki edimlere kiracının aykırı davranışından kaynaklanan tazminat davasına, kira alacaklarına ilişkin beş yıllık zamanaşımı değil, sözleşmeye aykırılığa ilişkin on yıllık zamanaşımının uygulanması davalı ile yapılan sözlü kira sözleşmesine aykırı davranışı nedeniyle tazminat isteminde bulunmuş ve taleple bağlı kalınarak tazminata hükmedilmiştir. Bu davada saklı tuttuğu hakkına dayanarak giderim istemiştir. Dava hukuksal nitelikçe kira sözleşmesindeki edimlere kiracının aykırı davranışından kaynaklanan tazminata ilişkindir. O nedenle olaya BK. 126/1 maddesindeki 5 yıllık zamanaşımı süresi de uygulanamaz. BK. 126. maddesindeki 5 yıllık zamanaşımının tabi olduğu bildirilen yalnız kira alacakları içindir. Kira sözleşmesinden doğan sair talep ve davaların bu hükümden yararlanması olanağı yoktur. Bu konuda yasada başka bir özel hüküm mevcut olmadığına göre olaya 125. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımının uygulanması işin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken olaya uygun düşmeyen 60. maddesine göre davanın zamanaşımından reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma Kira sözleşmesine aykırılıktan doğan "hor kullanma" tazminat talepleri için zamanaşımı süresi on yıldır. Bu süre hesaplanırken kiracının tahliye tarihi dikkate dilekçesinde, davalı kiracının kiralananı kötü kullanması nedeniyle oluşan hasar bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir. Davalı kiracı, hor kullanmadığını ileri sürerek davanın reddini bir yıllık haksız fiil zamanaşımı süresi geçirildikten sonra açıldığı gerekçesiyle davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm, süresinde davacı tarafından temyiz 96-99 maddelerinde düzenlenen akdi bir mükellefiyetin kasten veya ihmal suretiyle ihlali nedeniyle oluşan zararın tazmini isteminden ibarettir. Kira sözleşmesine aykırı davranılması dolayısıyla doğan tazminat talebi için yasada ayrı bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden olaya Borçlar Kanunu'nun on yıllık zamanaşımı hükümlerinin uygulanması ayrı olarak da; kiracı, kiralananı kira süresi içerisinde tam bir özenle kullanmak ve süre sonunda normal kullanmadan doğan eskime payı hariç aldığı biçimde geri vermekle halde mahkemece, dava tarihinde davalının tahliye tarihi dikkate alındığında on yıllık zamanaşımı süresi dolmadığından zamanaşımı def'inin reddi ile iddia ve savunma çerçevesinde işin esasının incelenerek kira sözleşmesi özel hükümleri çerçevesinde davalı kiracının hor kullanması nedeniyle bir zararın oluşup-oluşmadığı saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın zamanaşımından reddi usul ve yasaya Kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Kiracının bu sorumluluğu kira sözleşmesinden doğan bir sorumluluk olduğundan olayda 125. maddesinde öngörülen on 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması davalı kiracının kiralananda hor kullanma nedeniyle meydana getirdiği hasar ve yapılan değişiklik nedeniyle eski hale getirme bedelinin tahsiline ilişkindir. maddesi hükmü uyarınca davalı kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermekle bu sorumluluğu kira sözleşmesinden doğan bir sorumluluk olduğundan olayda öngörülen on 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir. Kiralananın hor kullanılmasından kaynaklanan ve eski hale getirilmesini içeren tazminat hakkı tahliye ile istenebilir hale gelir ve on yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcına esas alınır. Bu durumda işin esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken, olayda uygulanma olanağı bulunmayan haksız fiile ilişkin zamanaşımına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması 1

kiraya verene yapılan ödemeler tablosu