Kat Mülkiyetine Tabi Yerlerde Çalışan İşçinin İşvereni Kat Malikleridir. Davacı, kıdem tazminatı, ihbar tazminatı ile ulusal bayram ve genel tatil ücreti, yıllık izin ücreti, hafta tatili ücreti, fazla mesai ücreti ve ücret alacaklarının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir. Yerel mahkemece, davanın kısmen Kat mülkiyeti harcı ne kadar 2019 ? - Konutlarda Her Bağımsız Bölüm Başına adet 110 TL. - Ticaretlerde 100 metrekareye Kadar (dahil) Bağımsız Bölüm Başına adet 605 TL. - Ticaretlerde 100 metrekare Üzeri Bağımsız Bölümlerde İlave Her Bir metrekare için 6.2 ye İlave Olarak metrekare 1.1 6.3 TL. Kat irtifaklı yapılarda geçerli olan “arsa” niteliği kalkar ve kat mülkiyetine geçiş ile birlikte bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği, “bina” olur. Yapının inşaatı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine başvuru yapıldığı için yapının projeye uygun inşa edilmeme riski ortadan kalkar. 6) Yatırım Fonu Katılma Payı ile Türk Vatandaşlığı. Minimum 500.000 USD (Amerikan Doları) veya farklı bir döviz ya da Türk Lirası karşılığı tutarında girişim sermayesi yatırım fon katılma payı veya gayrimenkul yatırım fon katılma payını minimum üç (3) yıl tutmak şartıyla satın almak gereklidir. İşlemin 4 Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 83 a. Tapu İdaresince Resen Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 83 b. İstem Üzerine Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi 84 Yargıtay Kararları 87 1. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ile İlgili 87 2. Arsa Payının Düzeltilmesi ile İlgili 93 IV. cash. Sayı 073/ 03/Ağustos/2009 Konu Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti. Genelge No 1685 2009/14 İlgi a 23/02/1993 tarih 1993/2 sayılı genelge, 07/07/2004 tarih 15842004/13 sayılı genelge, 29/01/2008 tarih 16512008/1 sayılı genelge, 11/11/2008 tarih 16662008/16 sayılı genelge, e 30/03/2009 tarih 074/1-1497 sayılı genelge. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanun 07/07/2009 tarih 27281 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Buna göre; 5912 sayılı Kanunun l nci Maddesinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin üçüncü fıkrası, “Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” hükmündedir. Maddesinde, 634 sayılı Kanunun 12 inci maddesinin birinci fıkrasının a bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve c bendi yürürlükten kaldırılmıştır. “a Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.”şeklinde düzenlenmiştir. Maddesinde 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. fıkra, “Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 inci maddenin a bendine uygun olarak düzenlenen proje ile b bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.” hükmündedir. fıkra, “Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 inci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.” hükmündedir. 1/4 Maddesinde 634 sayılı Kanunun geçici 1 inci maddesi, “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.” hükmündedir. Maddesinde 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenerek oluşan geçici 2. madde “Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” şeklinde düzenlenmiştir. Yapılan bu düzenlemelere göre; 1- 5912 sayılı Kanun değişikliği ile; Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçişte, “zorunlu deprem sigortası poliçesi” DASK ile ilk defa “Kat İrtifakı” ya da “Kat Mülkiyeti” kurulmasında “noter tasdikli liste” istenilmesi uygulaması kaldırılmıştır. 2- Kat İrtifaklı Yerlerin Kat Mülkiyetine Çevrilmesi; Kat Mülkiyeti özel bir mülkiyet çeşidi olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu Kanunun 1 inci maddesine göre Kat Mülkiyeti tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir. Binanın bitmiş olması yapı kullanma izin belgesine bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5912 sayılı Kanunun 4 ncü maddesi yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra binanın kat mülkiyetine resen geçilmesini öngörmektedir. Kat irtifaklı yerlerin Kat Mülkiyetine geçirilmesinde tapu sicili ve dayanağı olan planlarda değişiklik yapılması gerekmektedir. Medeni Kanunumuzun 1003 ncü maddesi, “Bir Taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plan esas alınır. Planların nasıl hazırlanacağı Tüzükle belirlenir.”, hükmündedir. Türk Medeni Kanununun “Resmî belgelerle ispat” başlıklı “Resmî sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, her hangi bir şekle bağlı değildir.” hükmündedir. Tapu Planları Tüzüğünün “Tanımlar” başlıklı b fıkrası, “b Bağımsız bölüm plânı Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet plânındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren plân ve projesini,” hükmündedir. 2/4 h fıkrası, “h Vaziyet plânı Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı,” hükmündedir. Tapu Planları Tüzüğünün “Değişiklik işlemleri” başlıklı “Değişiklik işlemleri, ilgilisinin talebine bağlı olarak, işlem çeşitlerine göre özel hükümleri gereğince yetki ve sorumlulukları belirlenmiş olan kadastro müdürlüğü, yetkili kuruluşlar veya lisanslı bürolar ya da serbest mühendis tarafından yapılır.” hükmündedir. Tapu Planları Tüzüğünün “Kontrol işlemleri” başlıklı “Tapu plânları, kadastro müdürlüğü tarafından teknik mevzuatı çerçevesinde kontrol edilir, uygunluğu halinde tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünce kontrol edilmeyen tapu plânları, tapu sicil müdürlüğünce işleme alınmaz.” hükmündedir. 3194 sayılı İmar Kanunun “Yapı kullanma izni” başlıklı “Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; 27 inci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz” hükmündedir. Bu kapsamda; yapılacak plan değişikliklerinde, imar mevzuatına uygun olarak gerçekleştirilen mimari proje, vaziyet planı ile tapu planlarının birbirleri ile uyumlu olması esastır. Medeni kanunumuzun 719 uncu maddesi, “Taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleri ile belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır.” hükmünde olduğundan tapu siciline güven ilkesinin zedelenmemesi ve herhangi bir hak kaybına dolayısıyla da hazine zararına neden olunmaması için belediye ve valiliklerce binanın; vaziyet planına uygun olarak yapıldığının ve herhangi bir sınır tecavüzünün bulunmadığının tespitinden sonra yapı kullanma izin belgesi verilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu nedenle Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonraki binalarda yapı kullanma izin belgesi ekinde bina ve eklentilerinin mevzuata uygun ölçüldüğünü gösterir röperli krokisinin bulunması gerekmektedir. 3/4 Kat irtifakina sahip ortak maliklerden birinin basvurusu veya yapi kullanma izin belgesinin yetkili idarece Belediye sinirlan icinde Belediyelerce. Belediye sinirları dışında Valiliklerce Kadastro Miidiirliigiine gonderilmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce “tescil bildirimi beyanname” tanzim edilerek Tapu Sicil Müdürlüğüne gonderilecektir. Tapu Sicil Müdürlüğünce baskaca bir belge istenmeden resen kat mülkiyetine gecilecektir. Toplu Yapilarda ise 634 sayili Kanuna eklenen gecici 2. maddesine gore 5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 07/07/2009 tarihinden once kurulan toplu yapilara ait yonetim planlannin. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine uyarlanmasi amaciyla yapilacak ilk degisjklik taleplerinde degisiklik icin mevcut kat malikleri kurulunun salt çogunlugu ile karar alinmasi ve yeni yonetim planı mevcut kat maliklerinin imzalan bulunmasi halinde tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki eski yönetim planinin tarih ve yevmiyesi terkin edilerek yeni yonetim planının tarih ve yevmiyesi alinmak sureti ile düzeltme islemi yapilmasi gerekmektedir. Uygulamada ortaya çıkabilecek mahalli birimler arasindaki koordinasyon eksiklikleri Valiliklerce giderilecektir. ilgi genelgelerin bu genelgeye aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır. Bilgi ve geregini rica ederim. Mustafa DEMİR Bakan DAGITIM Geregi Valilikler İl Ozel idareleri Belediye Baskanlıkları Tapu ve Kadastro Bolge Müdürlükleri Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlükleri 4/4 KAT MÜLKİYETİ - KAT İRTİFAKI - YAPI RUHSATI - YAPI KULLANMA İZNİ 634 Sayılı Kat Mülkiyeti yasası tarih 12038 sayı Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir. Madde 2 - Bu kanuna göre a- Kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe Ana gayrimenkul; Yalnız esas yapı kısmına Ana yapı; ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine Bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere Eklenti; Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına Kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara Kat maliki; b- Ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine Ortak yerler; Kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına kullanma hakkı c- 2814 sayılı yasayla değişik bent Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat irtifakı; bu hakka sahip olanlara da Kat irtifakı sahibi d- Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına Arsa payı e- kat mülkiyetine veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senede Sözleşme denir. Kart irtifakı kurulması A. Gerekli belgeler 1. Dilekçe Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır 2. Genel inşaat projesi Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur. 3. Vaziyet planı Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların Blok veya ayrı ayrı arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. 4. Yönetim planı Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir. 5. Liste Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. 6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları 7. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için Kat Mülkiyeti Kurulması A. Gerekli belgeler 1. Dilekçe Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır. 2. Genel inşaat projesi Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece Belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur. 3. Vaziyet planı Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların blok veya ayrı ayrı arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. 4. Yapı kullanma izni İskan Ruhsatı 5. Fotoğraf Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. 6. Liste Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. 7. Yönetim planı Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir. 8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları 9. Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için 10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Sadece, yapı kullanma izni iskan ruhsatı fotoğraf ve yönetim planının verilmemiş ise ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur. Yapı Ruhsatı 3194 sayılı imar yasası Madde 21 - Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. Maddede belirtilen istisna Kamuya ait yapılar dışında Belediye veya Valiliklerden veya yeminli Serbest Mimarlık ve Mühendislik bürolarından yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre Belediyece hazırlanacak İmar Yönetmeliğinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya Valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Yapı Kullanma izni için istenilen belgeler 1. Emlak vergisine ait ilişik kesme belgesi 2. Vizesi yapılmış kanal ruhsatı 3. Temel, toprak ve ısı yalıtım vizeleri yapılmış yapı ruhsatı 4. Bina ön ve arka cephesinden 2 şer adet 13x18 cm renkli resim 5. Çevre düzenleme projesi 6. Asansörlü binalar için proje, ruhsat ve kullanım belgesi 7. Yapıların kontrol hizmeti için ödenen ücret makbuzu 8. İskan harcı tahsil fişi 9. SSK ilişik kesme belgesi 10. Tapu tescil belgesi 11. Emlak istimlak Daire Başkanlığından borcu olmadığına dair yazı 12. Doğalgaz Tesisat projesine göre inşa edildiğini gösterir belge 19 Haziran 2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7327 sayılı İcra Ve İflâs Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la, cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş ile ilgili önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan düzenlemeye göre cins tashihi düzeltmesi ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri ilgili kamu idaresince re’sen Mülkiyetine Geçişte Resen İşlem Yapma KuralıBu Kanun’un 11. maddesiyle 0634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10 uncu maddesinin altıncı fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir“Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.”Yapılan bu düzenleme kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tapu müdürlüklerince kat irtifakının tesciline ait resmî senet ve Kanun’un 12. maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak ve bunlardan başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine Tashihi Harcı Belediyeler Tarafından Tahsil EdilecekKanun’un 10. maddesiyle de 492 sayılı Harçlar Kanununun 132 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.“Bu Kanuna bağlı 4 sayılı tarifenin “I- Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün 13 numaralı fıkrasının a bendine göre tahsil edilmesi gereken cins tashihi harcı, ilgili belediyesince yapı kullanma izni harcı ile birlikte makbuz karşılığı peşin olarak tahsil edilir. Bu suretle tahsil olunan harçlar; şekil, içerik ve muhteviyatı Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bir bildirim ile cins tashihi harcının tahsiline yetkili vergi dairesine, tahsil edildiği günün akşamına kadar bildirilip ödenir. Tahsil edilen harçların ilgili vergi dairesine süresinde ödenmemesi durumunda, harç ilgili belediyeden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Süresinde vergi dairesine beyan edilmeyen tutarlar hakkında 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uygulanır. İşlemden doğan harçları tamamen almadan işlem yapan belediye personeli ve ilgili belediyeler harcın ödenmesinden mükelleflerle birlikte müteselsilen sorumludur.”Bu düzenleme, halen Maliye Bakanlığı birimlerince tahsil edilen cins tashihi harcının, ilgili belediyesince yapı kullanma izni harcı ile birlikte makbuz karşılığı peşin olarak tahsil edilmesini Değişikliği/Cins Tashihi Nedir?Cins değişikliği; bir taşınmazın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan Düzenlemeye Göre Cins Tashihi ve Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olacak?Öncelikle, tahsil edilmesi gereken cins tashihi harcı, ilgili belediyesince yapı kullanma izni harcı ile birlikte makbuz karşılığı peşin olarak tahsil tahsil ettikleri cins tashihi harçlarını cins tashihi harcının tahsiline yetkili vergi dairesine şekil, içerik ve muhteviyatı Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bir bildirim ile tahsil edildiği günün akşamına kadar bildirip yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, tapu müdürlüklerince kat irtifakının tesciline ait resmî senet ve Kanun’un 12. maddesinde yazılı belgelere kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı, ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje, yapı kullanma izin belgesi dayalı olarak ve bunlardan başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine edilen harçların ilgili vergi dairesine süresinde ödenmemesi durumunda, harç ilgili belediyeden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Süresinde vergi dairesine beyan edilmeyen tutarlar hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uygulanır. İşlemden doğan harçları tamamen almadan işlem yapan belediye personeli ve ilgili belediyeler harcın ödenmesinden mükelleflerle birlikte müteselsilen sorumludur. Post Views Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi - Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor. Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor. PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE YAPACAK? 1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse - İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek. - İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak. - Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek. - Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak. - Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında olmayacak. - Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse lira ceza ödeyecek. Ancak liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi. 2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa - Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak “Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum söz konusu olmayacak. - Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak. - Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek. 3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi... Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor? Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkı”nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi... Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.

kat mülkiyetine geçiş ücreti 2019